Košice a realitný trh. Ceny stúpajú, no nie kvôli stavebným materiálom. Developer: „Výstavba významne klesla“

V Košiciach developeri stále zaznamenávajú vysoký dopyt po kvalitnom a modernom bývaní. Nič na tom nezmenila ani skutočnosť, že sa zvýšila úroveň úrokových sadzieb. Aktuálne je v ponuke okolo 700 voľných nových bytov, pri ktorých sa meter štvorcový pohybuje naozaj vysoko.

Na košickom trhu ponúka byty viacero väčších developerov, no väčšina projektov je skôr menších. Aktuálne sú v hre iba 4 projekty, ktoré majú viac než 100 bytov vo výstavbe, a budúcimi očakávanými projektmi sú najmä Malinovského kasárne (cca 800 bytov, aktuálne limitované požiadavkami pamiatkovej ochrany), Moskovská trieda s projektom Andromeda (cca 400 bytov) a centrálny projekt na Južnej triede od spoločnosti Cresco (286 bytov ).

Meter štvorcový v novostavbe vychádza na 3.490 eur bez DPH

Priemerná cena za meter štvorcový sa podľa interného monitoringu skupiny CTR aktuálne pri novostavbách pohybuje na 3.490 eurách, k čomu ešte musíme prirátať DPH. Pri nájme novostavieb sa hýbeme na čísle 15 eur/meter štvorcový, no je to cena za tzv. studený nájom, čiže bez služieb.

„Celkový počet rozostavaných bytov v Košiciach od roku 2017 po rok 2024 klesá. Aj napriek tomu je však z nášho pohľadu dostatok bytov, ktoré si Košičania môžu zakúpiť. Či už dokončených alebo tých, ktoré sa pripravujú. Dokopy ich je približne 700. Veľmi často sa na košickom trhu objavujú informácie, že nie sú byty, ale keď porovnám Košice a Prahu, ten rozdiel nie je až taký veľký. V Prahe je aktuálne v predaji okolo 4-tisíc bytov, takže situácia v Košiciach určite nie je tragická,“ zhodnotil Ján Horváth, výkonný riaditeľ spoločnosti CTR Real Estate, ktorá v metropole východu stavia po projektoch ako sú Business Centre Košice, Rezidencia pri Radnici, Multicenter Košice, Albelli a Átrium Living Košice aj veľkolepý projekt WatsoNova.

REKLAMA

Noví investori budú mať problém

Ceny novostavieb rozhodne nie sú nízke a navyše neustále stúpajú.   Veľký vplyv na to majú najmä medziročné zmeny cien v stavebníctve.

„Zároveň je však situácia na východnom Slovensku ešte viac ovplyvnená investíciami. Tým, že je tu aktuálne rozbehnutých niekoľko veľkých investícií – Volvo, Nemocnica Prešov a ďalšie, vidíme tlak na lokálnom trhu. Situácia je momentálne taká, že keby prišli ďalší dvaja investori, ktorí by chceli realizovať naozaj veľký projekt, tak ja úprimne neviem, s kým by to realizovali. Jednoducho tu nie sú dostatočné ľudské zdroje,“ objasňuje developer.

Cena práce narástla medziročne o 30 percent

Nárast cien a problémy veľkých investorov totiž podľa jeho slov nespôsobuje zdražovanie položiek ako betón či železo či debnenie, ale niečo úplne iné.

„Je to nedostatok kapacít. Veľká časť pracovnej sily celkom odišla zo Slovenska do Česka, Nemecka či západnej Európy. Dobrou správou však je, že sa pomaly začínajú vracať. Ešte stále ich však nie je dostatok a preto nám medziročne vystúpili ceny práce, napríklad pri hrubých stavbách, až o 30 percent. To nebude mať žiadny iný následok, len ten, že budú ešte viac rásť ceny.“

Developeri, ktorí už v Košiciach pôsobia, síce majú svojich dodávateľov zazmluvnených, no každý nový bude mať vďaka nedostatku pracovnej sily výrazne vyššie náklady, ktoré sa logicky preklopia do predajnej ceny bytov.

Tá má podľa J. Horvátha naďalej narastať aj počas celého roka 2026.

Napriek všetkému sa však napríklad spomínaný polyfunkčný projekt WatsoNova so 641 bytmi na území bývalých Východoslovenských tlačiarní ukazuje z hľadiska predaja bytov už dnes ako úspešný. Najväčší rezidenčný projekt v meste bude kompletne dokončený v roku 2028 a vytvorí novú modernú mestskú štvrť s komplexnou občianskou vybavenosťou – od supermarketov cez obchodnú pasáž, reštauráciu či zdravotnícke zariadenie.