NBS mení pravidlá pri investičných bytoch. Lacnejšie bývanie to však neprinesie

Národná banka Slovenska plánuje sprísniť podmienky financovania pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Po novom bude pri takejto investícii potrebné mať minimálne 30 percent vlastných zdrojov. Cieľom je obmedziť časť investičného dopytu a zároveň uľahčiť prístup k prvému bývaniu mladým ľuďom. Ide o rozumný krok, no rieši len časť problému.

Komentuje Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud:

Rodiny by nemali súťažiť s investormi

Rozhodnutie NBS vnímam ako krok správnym smerom. Ak niekto kupuje tretiu alebo štvrtú nehnuteľnosť, spravidla už nejde o riešenie základnej bytovej potreby, ale o investičné rozhodnutie. Je preto logické, aby takýto kupujúci vstupoval do obchodu s vyšším podielom vlastných zdrojov.

Trh s bývaním by mal byť nastavený tak, aby mladí ľudia a rodiny kupujúce prvé bývanie neboli v rovnakej pozícii ako investori, ktorí nakupujú ďalšie byty do portfólia.

Investičný byt už nebude pre každého

Investovanie do nehnuteľností bude aj naďalej zaujímavým biznisom, ktorý ale nebude dostupný tak ako doteraz. Zmena pravidiel môže časť investorov od kúpy ďalšej nehnuteľnosti odradiť alebo ich prinúti prehodnotiť svoje investičné plány. 

REKLAMA

Viac sa bude počítať výnos, lokalita, obsadenosť, náklady, dane aj reálna predajnosť bytu v budúcnosti. Inými slovami, z trhu môžu ubudnúť najmä špekulatívnejší kupujúci, zatiaľ čo kapitálovo silnejší investori zostanú.

Ceny nehnuteľností toto opatrenie nezastaví

Samotné sprísnenie podmienok pre investorov ceny nehnuteľností výraznejšie neovplyvní. Môže mierne schladiť dopyt po menších investičných bytoch, najmä v Bratislave, Košiciach a ďalších silných mestách, ale nebude to opatrenie, ktoré samo osebe zastaví rast cien.

Ceny bývania stále ovplyvňuje najmä nedostatok kvalitnej ponuky, drahá výstavba, povoľovacie procesy a lokalita. 

Navyše, pri investičných nehnuteľnostiach je omnoho častejšie, že kupujúci nie je odkázaný na hypotéku, ale disponuje dostatočným vlastným kapitálom, prípadne kombinuje viac zdrojov financovania.

Preto očakávam skôr selektívny dopad než plošné zlacňovanie. Najviac sa zmena môže dotknúť investorov, ktorí počítali s vysokou mierou financovania cez hypotéku a nižším vlastným kapitálom.

Ak nepribudne ponuka, vlastnícke bývanie bude čoraz menej dostupné

Ak chceme reálne zvýšiť dostupnosť bývania na Slovensku, nestačí upraviť hypotekárne limity. Tie neriešia jadro problému.

Kľúčové sú urgentné systémové zmeny na strane ponuky. Slovensko potrebuje zrýchliť a zjednodušiť stavebné konanie, pretože zdĺhavé povoľovacie procesy výrazne zvyšujú náklady developerov, a tie sa následne premietajú do cien bytov.

Rovnako dôležité je systémovo posilniť novú výstavbu. Trh trpí nedostatkom ponuky a bez dostatočného počtu nových bytov sa ceny nedokážu stabilizovať na dostupnejších úrovniach.

Treťou oblasťou je vybudovanie silného nájomného sektora. Na Slovensku dlhodobo chýba funkčný inštitucionálny a mestský nájomný segment. V krajinách ako Nemecko alebo Rakúsko je dlhodobý nájom bežnou a podporovanou alternatívou.