Volvo už mení realitnú mapu Košíc. Najväčší tlak na bývanie však môže prísť až po spustení výroby

Ako mení príchod Volva realitný trh v Košiciach a okolí? Zvýšila sa už atraktivita južných lokalít? Rastú ceny a investori si mädlia ruky? Zisťovali sme u zástupcov realitných kancelárií.

Príchod automobilky Volvo na východ Slovenska sa už dnes premieta do uvažovania kupujúcich, investorov aj prenajímateľov. Pozornosť sa presúva na juh Košíc a do obcí v okolí Valalík, rastie záujem o pozemky a nehnuteľnosti vhodné na investíciu. Realitní odborníci však upozorňujú, že samotná automobilka zatiaľ nespôsobila plošné zdražovanie bývania v meste. Skutočnou skúškou pre košický realitný trh môže byť až rozbeh výroby v roku 2027.

Keď sa začalo hovoriť o príchode automobilky Volvo do Valalík, jednou z prvých otázok bolo, čo takáto veľká investícia urobí s realitným trhom v Košiciach a okolí. Zvýšia sa ceny bytov? Bude náročnejšie nájsť prenájom? A stanú sa dovtedy menej sledované obce na juh od Košíc novými investičnými lokalitami?

Časť odpovedí už trh ponúka dnes. Dramatický rast cien naprieč celými Košicami síce realitní odborníci výlučne Volvu nepripisujú, zhodujú sa však v jednom – investícia výrazne zmenila spôsob, akým ľudia vnímajú južnú časť mesta a okolité obce.

„Určite už vplyv Volva vnímame, hoci zatiaľ nejde o dramatickú zmenu v celom meste. Najviac ho dnes cítiť v očakávaniach trhu. Investori aj kupujúci začali oveľa viac sledovať južnú časť Košíc a obce v okolí pripravovaného závodu a takmer každý prenajímateľ si dnes želá ,manažéra z Volva‘. Viacerí klienti už kupujú nehnuteľnosti s dlhodobým investičným zámerom práve preto, že očakávajú rast regiónu,“ hovorí Andy Ďurica z realitnej kancelárie Cassa Real.

Podobne situáciu hodnotí aj Peter Plačintár z Impulz Real. Podľa neho bol prvý efekt pripravovanej investície predovšetkým psychologický.

„Ohlásenie investície vyvolalo výrazný mediálny ohlas a ovplyvnilo najmä mentálne povedomie ľudí. Začali sa zamýšľať nad budúcim zvýšením dopytu po bývaní a viac investovať. Tento rast bol však v prvej fáze podporený najmä priaznivými úrokovými sadzbami. Spojenie nízkej ponuky, vysokého dopytu a výhodných hypoték prirodzene hnalo ceny nehnuteľností nahor. Vplyv príchodu Volva bol teda spočiatku najmä sekundárny a mediálny, nie priamy.“

Z juhu Košíc sa stáva sledovaná investičná zóna. Pozemky sa tu predajú do mesiaca

Barca, Šebastovce, Valaliky, Haniska, Čaňa, Geča či Seňa. Lokality, pri ktorých sa dnes pri kúpe domu alebo pozemku stále častejšie počíta aj s ich vzdialenosťou od nového priemyselného parku.

Ďurica eviduje zvýšený záujem najmä o rodinné domy, stavebné pozemky a byty v južnej časti Košíc. Kupujúcimi pritom nie sú iba budúci zamestnanci automobilky.

„Nejde len o ľudí, ktorí plánujú pracovať vo Volve, ale aj o investorov, ktorí očakávajú vyšší dopyt po bývaní v nasledujúcich rokoch. Najmä stavebné pozemky v okolí závodu postupne získavajú na hodnote. Najväčší potenciál vidím vo Valalikoch, Haniske, Čani, Geči, Seni a v mestskej časti Barca. Ide o lokality s dobrou dostupnosťou k závodu, kde je stále priestor na ďalší rozvoj bývania,“ vysvetľuje.

Záujem pritom podľa neho nie je iba teoretický. Pri správne nastavenej cene sa pozemky v najžiadanejších obciach predávajú pomerne rýchlo.

„Záujem o stavebné pozemky vo Valalikoch a Haniske patrí v súčasnosti medzi najvyššie v regióne. Pozemky v týchto lokalitách pri rozumnej cene predávam približne do mesiaca.“

Strategické nákupy registruje aj Impulz Real s.r.o. Podľa Petra Plačintára sa objavujú dokonca kupujúci, ktorí pozerajú na staršie nehnuteľnosti cez úplne inú optiku než v minulosti.

„Lokálne spoločnosti napojené na výstavbu vyhľadávali nehnuteľnosti na prenájom v čo najtesnejšej blízkosti závodu, tých však nebol dostatok. Zároveň evidujeme záujem o kúpu nehnuteľností s cieľom prestavať ich na apartmánové bývanie. Kupujúci pri lokalitách ako Čaňa, Geča, Valaliky či Haniska uvažujú strategicky. Očakávajú, že blízka prítomnosť parku Valaliky prinesie v budúcnosti rast hodnoty týchto nehnuteľností.“

Výhodu pritom nemusia mať iba obce ležiace bezprostredne pri závode. Plačintár upozorňuje, že profitovať môžu aj lokality s dobrým dopravným napojením smerom na sever či východ.

Ceny rastú, no nie všetko možno pripísať Volvu

Hoci sa o automobilke často hovorí aj v súvislosti so zdražovaním nehnuteľností, obaja odborníci sú pri tomto tvrdení opatrní. Košický realitný trh totiž v ostatných rokoch ovplyvňovalo niekoľko silných faktorov naraz – dostupnosť hypoték, úrokové sadzby, inflácia, ceny energií, ponuka novostavieb aj celková ekonomická situácia.

„Najvýraznejšie vidíme vplyv pri stavebných pozemkoch a rodinných domoch v okolí pripravovaného závodu. Automobilka nepriniesla všeobecný rast cien, ale výrazne zvýšila atraktivitu južných lokalít a priľahlých obcí,“ hovorí Ďurica.

Ešte zaujímavejšia je situácia na trhu prenájmov. Očakávanie, že veľký zamestnávateľ automaticky spôsobí skokový rast nájomného, sa však zatiaľ nenaplnilo.

Podľa Plačintára z Impulz Real boli vysoké ceny nájmov najskôr výsledkom úplne iného problému – rastúcich cien energií. Následne sa trh dostal do bodu, keď časť bytov zostávala neobsadená a ceny začali prenajímatelia korigovať.

„Nájmy boli dlhodobo na veľmi vysokých úrovniach v dôsledku rastu cien energií. To viedlo až k stagnácii, neobsadenosti mnohých bytov a dokonca k poklesu cien nájmov v Košiciach v priemere o 4,5 percenta od začiatku roka. Príchod automobilky neviedol k plošnému nárastu cien prenájmov bytov a domov, pretože masové ubytovávanie robotníkov sa riešilo lokálne cez ubytovne. Momentálne sa trh hýbe skôr sezónne vďaka príchodu študentov.“

Aj Ďurica upozorňuje, že ponuka nájomných bytov je dnes v Košiciach väčšia než pred niekoľkými rokmi. Jedným z dôvodov je podľa neho vývoj po vypuknutí vojny na Ukrajine.

„Časť dopytu sa postupne presunula z prenájmov do kúpy vlastného bývania. Klienti, ktorí pôvodne riešili bývanie formou prenájmu, si medzičasom zabezpečili vlastné nehnuteľnosti.“

Robotníci zatiaľ v ubytovniach, manažéri hľadajú štandardné bývanie

Spolu s postupujúcou výstavbou sa však mení aj skladba ľudí, ktorí v Košiciach a okolí hľadajú dočasné či dlhodobé bývanie.

Prvou väčšou skupinou boli pracovníci podieľajúci sa priamo na výstavbe závodu a jeho zázemia. Tí však podľa Plačintára z Impulz Real často nehľadali jednotlivé byty.

„S výstavbou parku Valaliky a príchodom dodávateľov vznikal zvýšený dopyt po ubytovaní. Trh na to zareagoval transformáciou. Kancelárske priestory sa začali prerábať na hromadné ubytovacie kapacity pre skupiny stavebných robotníkov, keďže málokedy hľadali ubytovanie po jednotlivých bytoch.“

Postupne však pribúdajú aj klienti s inými požiadavkami.

„Okrem manažérskej a obslužnej časti prichádzali najskôr stavbári a robotníci. Postupne sa etablujú pracovníci priamo pre výrobu – ide o Slovákov, ale aj zahraničných pracovníkov z tretích krajín, napríklad z Indie. Tí zatiaľ bývajú primárne v ubytovniach, no očakáva sa ich postupná integrácia a presun do štandardných nájmov, čo ovplyvní dopyt po kvalitnejšom bývaní,“ dodáva Plačintár.

Cassa Real už pri klasických prenájmoch registruje vyšší záujem odborných profesií a manažérov.

„Evidujeme ľudí, ktorí sa podieľajú na príprave závodu alebo spolupracujú s dodávateľskými firmami. Počet zahraničných klientov či študentov je zatiaľ podobný ako po iné roky, ale očakávam, že od roku 2027 bude narastať spolu s rozbehom výroby,“ predpokladá Ďurica.

Na portáli nehnutelnosti.sk je k dispozícii viacero prenájmov domov v Barci či Šebastovciach. Ceny sa pohybujú podľa veľkosti od 1250 až do 4000 eur za mesiac. V ponuke sú napríklad aj byty ponúkané priamo pre robotníkov za cenu 480 eur/osoba.

Rok 2027 môže ukázať, či majú Košice dostatok bytov

Práve rok 2027 označujú obaja realitní odborníci za dôležitý moment. Ak sa výroba rozbehne a spolu s ňou príde ďalšia vlna pracovníkov, dnešná relatívne stabilná situácia na nájomnom trhu sa môže zmeniť.

„Ak bude nábor zamestnancov pokračovať podľa plánov, prirodzene vzrastie dopyt po nájomnom bývaní aj po kúpe nehnuteľností. Nebude sa to týkať iba Košíc, ale aj okolitých obcí s dobrou dostupnosťou do závodu. Rozhodujúce bude, ako rýchlo dokáže región reagovať výstavbou nových bytov a domov,“ myslí si Ďurica.

Plačintár do tejto rovnice pridáva ešte plánované nájomné bývanie. To síce môže v budúcnosti časť tlaku zmierniť, podľa neho však nemožno očakávať, že by nové projekty výrazne zmenili situáciu hneď pri rozbehu automobilky.

„Mesto má ambiciózny plán vybudovať v Košiciach tisíce nájomných bytov, no z reálneho pohľadu trhu toto masívnejšie bývanie neodľahčí situáciu priamo v roku 2027. Naplnenie týchto projektov očakávame v praxi najskôr o tri až štyri roky. To, ako mestské či štátne nájomné byty v budúcnosti upravia trh, bude závisieť najmä od podmienok ich získania a od toho, ktoré skupiny obyvateľov k nim získajú prístup.“

Najbližšie obdobie tak môže priniesť zvláštnu situáciu. Na jednej strane sa očakáva prílev ďalších pracovníkov, na druhej strane nové kapacity bývania nemusia vzniknúť rovnako rýchlo.

Zdražie domácim bývanie?

Veľká zahraničná investícia prináša pracovné príležitosti, nové firmy aj rozvoj infraštruktúry, no pre obyvateľov regiónu môže mať aj druhú stranu – vyšší tlak na ceny nehnuteľností.

Andy Ďurica pripúšťa, že predovšetkým pri nájmoch sa môže zvýšený dopyt krátkodobo prejaviť.

„Na druhej strane ide o významnú investíciu, ktorá prináša nové pracovné miesta, rozvoj infraštruktúry a celkový ekonomický rast regiónu. Kľúčové bude, aby výstavba nového bývania a rozvoj infraštruktúry dokázali držať krok s rastúcim dopytom.“

Plačintár je pri očakávaniach plošného zdražovania ešte opatrnejší. Zdôrazňuje, že rozhodujúce zostanú úrokové sadzby a ekonomická situácia domácností.

„Volvo výrazne pomáha regiónu a zvyšuje zamestnanosť, no prináša aj nový prílev ľudí. Základné mzdy najširšieho spektra výrobných pracovníkov však nie sú extrémne vysoké. Hlavným faktorom pre trh bývania zostáva celková ekonomická situácia, úrokové sadzby a stabilita eurozóny. Okolo roku 2027 preto očakávame skôr stagnáciu cien než celoplošný dramatický nárast. Mierny rast sa môže dotknúť špecifických kategórií, napríklad malých bytov.“

Kúpiť teraz alebo čakať?

Pri jednej otázke sa pohľady oboch realitných odborníkov opäť približujú. Ak niekto o kúpe nehnuteľnosti na juhu Košíc alebo v okolí Valalík reálne uvažuje a plánuje ju držať dlhodobo, veľký pokles cien neočakávajú. A. Ďurica však upozorňuje, že samotná blízkosť automobilky by nemala byť jediným argumentom na kúpu.

„Každú nehnuteľnosť treba posudzovať individuálne. Rozhodujúca je nielen lokalita, ale aj jej technický stav, primeranosť ceny vzhľadom na stav a najmä to, či zodpovedá potrebám konkrétneho kupujúceho.“

Plačintár odporúča záujemcom, ktorí sú už dnes rozhodnutí pre túto časť regiónu, nečakať až na samotný nábeh výroby.

„Naším hlavným odporúčaním je zaobstarať si nehnuteľnosť v tejto lokalite ešte pred samotným spustením výroby. S blížiacim sa štartom prevádzky v bezprostrednej blízkosti fabriky budú ceny nehnuteľností s vysokou pravdepodobnosťou rásť.“

Najväčšia zmena sa možno ešte len začína

Z dnešného pohľadu teda Volvo košický realitný trh zatiaľ neprevrátilo naruby. Ceny bytov v meste stále určujú predovšetkým faktory, ktoré ovplyvňujú celý trh – úroky, dostupnosť financovania, ekonomická situácia či množstvo ponúkaných nehnuteľností. Ani prenájmy zatiaľ nezažívajú boom, ktorý by sa dal jednoznačne pripísať automobilke. Jedna zmena je však viditeľná už teraz: juh Košíc a obce v okolí Valalík sa dostali na realitnú mapu oveľa výraznejšie než v minulosti.

Kupujúci pri Valalikoch, Haniske, Čani či Geči už neuvažujú iba nad tým, ako sa im v danej obci býva dnes. Do rozhodovania vstupuje aj otázka, ako bude lokalita vyzerať o päť či desať rokov. Investori sledujú pozemky, objavujú sa prestavby na ubytovacie kapacity a prenajímatelia premýšľajú nad klientmi, ktorí do regiónu ešte len prídu.